筑营共生 智慧未来——第五届中国城市(镇)运

2019-11-04

  最后,我们将迎来本次大会的重要时刻,第五届中国城市镇运营商百强企业名单即将揭晓。本届城市镇运营商大会历时数月、按照严格标准体系,甄选了2019中国城市镇运营商百强企业名单,旨在对过去一年来在城市运营领域最具代表性的运营商企业进行梳理、树立行业样本。接下来我们将揭晓运营商百强名单中的代表企业。

  陈慧菱:真的问我真实的目的我真的很希望京东云可以为大家赋能,做云计算是很贵的,投入要非常多,要很多的机房、机柜,多少人运维,也是苦、脏、累的活,我们公司有多少IT的人,顶级的资源非常多的时候可以做。像您说的DNA的问题,我们就是IT的DNA。京东云自诩为有产业属性的云智能服务商,我们很愿意跟各个产业,不管怎么贴近产业属性,对于产业我们要有敬畏之心,大家各行各业之中都有积累,我们懂IT,怎么从云计算、大数据、AI,现在不是所谓的互联网时代了,我觉得应该进入所谓的物联网时代。APP的问题在互联网时代要抓到最多客户的时间,就是赢家。

  陈慧菱:张总有自己运营的云和相关东西,云不是那么好运营的,我们可以做。云分好几个阶层,从Iaas层、SaaS层、PaaS层,我们可以做服务。你跟比较靠谱的云计算平台在一块儿合作,我们真的可以帮你们做非常多的事情。地产商有你们的专业在,可以做比较颠覆性的事儿,行业中的小创新没有办法开出灿烂的花朵。如果今天能够做颠覆,没准儿地产行业在技术转型过程中有一些新概念、新思维,新的风口我相信就会来临。

  蔡鸿岩:地产都是你的客群,都是你未来的市场,信息化时代一定是开放的,地产商是场景资源,干物联网、云是科技企业,大家合作可以共赢。在认知上首先大家得有认识,这也是今天在这里的目的。接下来我们会跟全联房地产商会、北邮经管学院敲定做第一期5G智慧化高级研修班,希望通过系统化培训让地产业对整个信息化有更系统性的认知,特别在应用领域里怎么跟自己产业运营结合。

  郑铮:我们也有APP,作为一个购物中心有APP的不多。朝阳大悦城APP2015年、2016年开始做的,现在装机量超过50万,DAU大概1.2万-1.5万,我们认为目前就一个单体购物中心APP只服务于我这个购物中心,数据还算比较稳定的,我们过程中有一些经验和心得,从第一天做APP的时候就定义O2O,要做服务,应用的场景,而不是做电商。那时候有一些购物中心做APP是为了把自己货搬到APP上卖货,最后跟马云、京东竞争,但最后这些尝试都失败了。我们一直还是服务为导向做,寻找高频的场景,比如停车、积分、找车、会员上的课程,这些有一些比较稳定的数据。

  蔡鸿岩:就商业来说,房地产跟APP我认为是最大的悖论,APP本质就是黏性,而房地产黏性就商业来说它是黏性最强的,如果从写字楼、居住业态来说,我买了你房子,咱俩已经完成交易了,后面是你给我的服务。地产商和物业公司老认为APP可以把客户拦住,消费的电商可以跟我发生关系,他没有把场景找对,就不具备。大悦城下面奶茶恨不得一开门就排队,就会成为噱头,是形成黏性的一个基础。王健林万达做电商的时候,他被马云给下了套,为了逗趣说咱俩打赌,第二天把预算从3亿加到10亿,王健林一定想你有什么了不起的,我一定能干比你还牛的电商。商业地产的本质就是租金,租金是靠人流,你就想好这个逻辑,电商是把你线下商业人流在线上吸引走,你怎么把人流留住,这就是本质。不往这方面想,做更牛的电商,你的基因不对。商业地产在这里是能有很大文章,能制造出黏性的。

  于昌勇:我们有。刚才主持人几位老总谈的是我们地产的感觉,我很认同,也有感受。很多时候都想自己做,无所不能,从我们的工作或者是目前我们自己考虑来看,因为市场到行业到资源,发展到这个程度,确实是做所擅长的事情,这是该做好自己的定位,像我们既没有像有的地产公司要养一大帮开发,也没有像张总这边有孵化,也没有到这种程度,我们还是回归到老老实实的研究我们的业主、研究我们的房子。在这个场景之下,怎么来去跟科技的、时代的、数字的进步结合。

  前几年的时候我们在考虑我们自己app,后来我们决定还是要做自己的app,因为自己的app毕竟是一个门户,是所有的业主的一个门户,包括品牌地产,所有的形象也好,实现的功能、愿景也好,这个app是个载体,当然app还是一个小程序还是一个什么界面还是什么,那是个载体问题,但这个门户肯定是有的。

  过程当中,我们其实就要考虑到,因为我们也做了当时很多市场的调研,跟几个市场上已经出了很多app的,看下来大部分的反映是除了交物业费和开门要用到,其他的不是刚需,或者存在感不强。其实开门也不是刚需,把兜里这张卡替代掉很难,现在用人脸识别、二维码等等,必要性还强了一点。

  我们当时在想,这个情况之下,怎么让我们的业主能够有黏性,这是一直持续的话题,一直持续我们的努力的方向,但是我们找到很好的答案了吗?我们知道这个问题,但是在努力。现在我们看下来,我们所有的app当中,我们是以服务为载体的,不是像原来的流量或者是一些通过服务来做一些增值那个盈利为目的的,因为这个可能跟我们目前的定位是我要服务于我的业主,因为中高端的业主当中更多的要讲究服务。服务反过来就需要我们沉下心来做一些有必要的服务放在上面,而不是给你弄了很多开放的接口,你就去找吧,所以可能要再下一个层次。

  比如我们小区当中的配套服务当中,可能我们是不是因为都要减轻一些物业的运营压力、人员压力,这是一方面。另一方面,小区的业主当中怎么便捷,是不是用一些简单的手段通过app就能实现?比如我们的健身、游泳的预约、指导、教练,能不能给他服务这个。包括医疗方面,能不能通过一些介质,能够在医疗的服务上面,当然不是说到大医院去挂号通道,这是一方面,但是另外一方面,我们日常的健康方面,能不能有一些贴心的服务,因为它是个载体。

  比如我们跟张总都是做绿色科技住宅的,住宅当中的很多环境、很多设备设施、很多操控其实是给这个app有一些赋能的,有一些增加的,那能不能有一些通过比如远程的就把家里的温湿度做一些很好的控制、很好的开启,不用我回家在那等着,能不能有一些这种方面的实用价值。

  我们想还是在下沉一些层面上,让很多功能变成刚需,刚需不是低层次的需求,而是慢慢他习惯了,觉得这个东西方便。为什么我们现在像其他的商业,像美团、衣食住行当中的携程等等,大家觉得很好用,因为它还解决了很多问题。我们小区里面能不能解决实际问题呢?这是一个大文章,但是没有太好的,大家想得很明白。我们只是在探索,也没有形成很好的效果。因为最近这两年才在摸索、在做,有一些基础的功能在做,但是我们的目标是这样的考虑。

  蔡鸿岩:明白,我给您个建议,我们最近几年在投物联网,有很多心得。我们发现很多在做app的,包括传统的互联网的一些app,还是基于互联网的思维逻辑去开发app,如果基于物联网智慧化去做app的话,我个人的建议是一定要以应用场景为先导,而不是以信息的传送为主导。因为信息其实是互联网,大数据是物联网,场景是物联网,地产是场景资源物联之钥,能够把小区里的探头变成收费模式,怎么收费呢?比如把停车场和儿童乐园的摄像头给愿意付费的业主妈妈,让他在手机app上能看到,这就是场景。场景想通了,逻辑就有了,黏性就有了。这是我个人的建议。

  陈立洋:介绍介绍我们鑫苑在地产数字化方面的一些实践。首先刚才我介绍了一下我们企业的愿景,是想致力于成为国际化的科技地产生态引领者,我们就一定要在科技方面发一些力。刚才说一个角度是在原有的地产业务上我们通过科技的手段把它重新重构,就是我们已经完成了基本业务的重构,正在走向数据驱动路上,这是原有的地产业务。地产业务之外,我们又做了大量的与科技,尤其是与地产主业相关的一些科技地产的投资,比如说像我们的产城运营业务,我们就投了很多科技企业,包括科技园、科技小镇等物理空间。其次我们还投了一些像泛地产的,比如地产的云ERP,包括网上卖房子的原点互联,包括我们投的区块链企业,专门聚焦于我们的不动产的数字化等等。

  其实我们在探索地产数字化的过程中,我记得我们4月份一起在深圳参加华为的地产数字化峰会的时候,我很有体会,基本上TOP30的头部企业都在布局,而且都在探索,我们可能董事长因为他有一颗科技的心,有这个情怀,大概从2015年就开始投资AI,投资机器人,投资区块链,应该说中国最早的一批投资科技的地产企业。

  刚才说我们也干了三年多,快四年的时间了,为什么我们的客户或者我们的用户对我们的黏性没有预想的那么高呢?我觉得这里头很大的一个问题就是我们角色的转变。我们过去做地产商的时候,我们面临的是客户,基本上我们跟我们的业主是一次性交易,买完房子再见,甚至交给物业公司了,物业公司提供的服务也是基础性服务,所以我们更注重于产品,我们过去是产品开发商。现在转向做服务的时候,有一个过程,就是服务能力的培育,我认为也需要一定的时间。

  尤其是我们投到一个陌生的产业,比如我们到了科技企业,我刚才听张总讲,他们有一个60人的新三板的公司,我介绍一下我们的经验,苏博士那个团队,我们投了一个科技公司,现在大概有将近300人,这是从人数上。我们还有一个公司是做区块链的,现在区块链非常火,我这几天接到很多城市市长和副市长的电话,希望我们能把区块链的企业引到他们那,这个概念现在很热。我们投了一个区块链企业,天使轮就投了将近一个亿,一个IBM的团队,两年多,目前这个企业专利保有量已经达到80几件,全球专利,目前排名全球第五。

  但是尽管这样,我们在科技领域的回报还非常非常的有限,有回报,但是从长线上看,还是现金流没有回正。我们也在探索,张总也给我们一个启发,我们在研究投资在科技里的边界是什么,或者创新业务投资的边界是什么,刚才张总给我们一个数据,是利润的1%,但是我想鑫苑在这方面的投入应该不止,我刚才算了算,我们应该在10%左右。所以应该说我们不论是从投资的维度还是从实践的维度,都在积极践行着我们的愿景,就是往科技地产生态上面探索。

  蔡鸿岩:刚才张总和陈总说的都是干货,数字都是有实际参考意义价值的。我个人意见,我看这么多做智慧化地产的,我认为当代张总他们的逻辑是对的,我知道有的地产商光IT的人养着上千人,每年数亿的人员成员开支,我认为这样起码从感官上直观感觉是有bug的。张总这儿现在最得意的是51VR,而不是新三板公司。地产商我认为要想干成科技的东西,必须得是孵化机制,不是孵化机制,要是用开发去养着它的方式的话,一定做不成。而且你的投入不可能都你自己干,而且基因的问题是不是能够干成,比如碧桂园的老板杨国强要干机器人,王首富要干电商,跟马云打了个赌,回去把电商投入一下子扩大了三倍,干了一段时间团队解散。说句最实际的话,干这个事最大问题在于你有钱。

  张鹏:其实特别凑巧,因为聂会长准备筹建数字分会的时候最早找的是我们,说你们当代做绿色科技,你们能不能牵头做?我说做不了,为什么呢?因为真的要把最后一公里击穿,因为我们很清楚,科技一定是贯穿建筑建设的全周期的,也是会贯穿所有业主的全生命周期的,我说我做不了,只能靠我们的一亩三分地,先做充分了再说。在这个过程中,我们也曾经尝试把自己当成一个平台是解决客户的衣食住行的问题,后来发现不行,还要回归初心,所以我们做了两个路线,把信息化也好、物联网也好、数字孪生也好,跟建筑充分的结合,现在我们发现这条路越走越深。

  一个路径是,不管你做数字化也好,科技化也好,最终客户感受是最重要的,如果他没有感觉到这些东西给他提高了生活效率、人体舒适度高,就不能产生商业变现吗?所以绿建的四节一环保,为什么之前大家对四节一环保说我要增加成本,我不能干这个事,但是如果你一转化到能够屋子里的温度、湿度、雾霾、净化、氧气、二氧化碳降低等等,跟健康结合起来,这时候科技就产生了商业变现的能力了。

  第二,我们现在做的一件事就是,我讲几个我们现在的理解,信息化的过程一定是C端建模,B端我们要把它的应用和链接完整的呈现出来,到了第三城市的时候,就是跨部门、跨功能的数字整合的过程。所以我们现在干的是什么事呢?在本部建了一个云平台,所有涉及到的水电、煤气、污染源、交通,甚至一个快递小哥进到这个小区里,最远的地方15分钟,他要不出社区,就立即报警、立即把这个信息回传到call center了,先从提高客户的舒适度、便捷度开始,没有一杆子插到解决他的衣食住行问题,买饭、衣物等等,我们都不做,我们先从这件事开始做,我们认为已经形成了大量的数据的积累。

  蔡鸿岩:我想多说两句我个人的意见。刚才张总说他们做的做法我是特别认同的,就是作为地产商来说,一定要可为可不为,有为有所不为,就是做信息化京东方老总有一句话我铭记深刻,叫场景资源物联之钥,你是场景的资源方,不要所有科技的东西都要自己去做,可能启迪有这个能力,至于你们体制怎么划分的,因为你实际上已经有到云的能力,但是因为你是背靠着清华大学这个平台。

  主持人蔡鸿岩:刚才说到关于科技地产大家的认知的问题,我们都知道从2014年万科提出了地产进入了白银时代,那会儿就提出了一个口号,我们业界人都知道这个口号,叫“社区是金矿”,我跟聂会长6月份我们帮助全联商会成立了数字社区分会,聂会长一直的理念是,为什么定义叫数字社区,因为我一直提的是智慧地产,聂会长说数字社区是从数字中国引申来的,这个社区是一个广义的概念,不但指的居住社区,有更广泛的含义。作为我们地产来说,还是基于物业空间,无论是园区、写字楼还是居住社区,无论是商业、购物中心,都是一个社区的概念。

  但是这个社区是金矿,后面应该加一句,社区是金矿,金矿在云里,云里是数据。其实我们地产商都在干的事是什么呢?都在做app,但是行业的一个最大的问题是,我到现在为止还没有看到一个真正有黏性的房地产的app,无论是地产商建的,还是物业公司、物业企业做的app,没有黏性,这个问题是什么原因呢?我想就你们的自己的认知,在自己的岗位,因为不同的业态、不同的定位、企业的经营定位、包括对app的认知,我想知道你们对这事结合你们自己在做的科技,怎么去看app?app的本质和你所做的开发和运营、物业空间的管控,是什么关系?

  您问的问题app为什么使用率不高?我想原因可能是因为,使用高频的都是消费类或者日常类使用的情况,那么对于园区来说,这种企业的服务其实不是特别的高频,这个问题其实在我们启迪这二三十个园区里面也存在,所以我们在十几年前就已经开始很多这种信息化的建设了,包括最近的app也是信息化建设的一部分。但是如何能够真正把这个信息化的建设转变成为园区的真正的创新的抓手,还是需要把这种C端的感受和它日常的一些场景能更多的融合起来,同时把场景和场景之间的孤岛打通起来。我觉得这样会解决。

  魏明:可能大家很多看启迪是看到我们的表面,好像我们盖了很多园子,其实我们真正的内涵不是这样的,我们整个启迪有将近十大板块,从高科技到能源,像我们知道的高科技、电子、清洁能源、物联网、机器人,还有我们自己的孵化器,包括产业的创新,还有金融以及我们的产学研结合的一些方面的领域。我们启迪更多的是希望能够把这些产业在园区里面产生集群式的创新,能够让大家在园区里面更加专业化、服务化的体验。

  主持人蔡鸿岩:我们讲的话题是科技时代,运营模式的变革与创新,科技刚才张平总讲的我也很同意,但是我有一个观点,现在的所谓的科技其实是一个挺好玩的事,不要想得太枯燥,也不要太多去想这些负面的东西,负面的东西一定是有,但是科技未来的趋势大家一定要干、一定要做,是一个必然的趋势,你必须得主动迎合,在过程当中去除bug,只能采取这种方式、这种心态。

  魏明:大家好,非常高兴有机会在这里跟大家见面,我们启迪智慧主要是启迪科技城下面专门做园区智慧化建设落地的一家公司,专注于把现在最新的一些科技跟园区的实际运营相结合,把科技的优势能够尽量的发挥出来,把科技的一些短板和困难尽量解决。

  陈立洋:大家下午好,我是鑫苑集团副总裁、鑫创科技总裁陈立洋,我们集团是目前唯一一家在纽交所上市的中国地产公司,我们集团的愿景是致力于成为国际化的科技地产生态引领者,我们主打的产品是科技城市的产品。我在集团主要负责科技地产的产城运营的业务,包括产业园、科技小镇和科技城等等。

  于昌勇:我是来自中国葛洲坝地产的于昌勇,中国葛洲坝地产是央企,中国葛洲坝地产的主要定位就是做高价值地产、高品质地产的引领者。我们把科技、绿色、健康都是作为企业的战略,我本人是在企业里面负责科技创新和智慧化的,就是负责这块的工作。

  郑铮:大家好,我是来自于大悦城控股,大悦城控股是隶属于中粮集团,都属于央企,能做地产的央企。大悦城控股做的是城市综合体的开发和运营商,做的是年轻人的生意,18-35岁年轻人的生活方式。我自己是朝阳大悦城和长风大悦城两个大悦城里分管商业的副总经理。

  主持人蔡鸿岩:刚才几位都做了自我介绍,我给归纳总结一下,启迪和鑫苑的陈总他们是做以科技带动地产开发定位的企业,当代的从一开始定义的标签就是科技地产,包括绿色科技是他们的主题,是做开发的。大悦城是一个在商业地产运营领域最有代表性的企业,突出运营,可能你们科技和运营这块更关注。葛洲坝是做包括康养、高端的居住的服务,在科技方面希望能够给我们的业主、客户提供赋能,带来物业的更高的品质的溢价。京东云是这里头唯一的一个真正的互联网企业,互联网+物联网,云、大数据,我知道京东云在这方面也是跟地产、跟地方政府有很多合作,我也跟京东很多部门有合作、交际。

  张平:我觉得做法可能大家都是不一样的,很难说让同行去借鉴我们什么样的做法。但是我觉得资本是逐利的,资本的本质就是为了资产价值的提升,所以做法是多元化的,避免我刚才说的所谓的这些风险,所以我觉得听听后面几位嘉宾的建议吧。谢谢。

  王诚:文旅运营是劳动密集型的产业,最关键的就是把人用好。富龙是一个半军事化管理的企业,这是我们的一些制度。另外,我们对我们的员工从专业度是请进来、送出去,结合着这种半军事化进行全方位的管理的,提质提效,把服务理念放在第一位。谢谢。

  王亚平:我建议如果说在座还有其他的地产企业,一定应该做这么一个工作,不要把你的商业条线或者写字楼、酒店这些几个条线让它各自为政,应该整合成泛商业的运营。因为我们遇到很多状况,不同城市对资产诉求不一样,比如北京现在是二环、三环边上的写字楼资产是最优质的资产,到西安的话,有可能自选假日、亚朵酒店是最好的资产,所以要是泛商业的组合的话,这里面会有很多灵活切换的可能。再一个是要在这个领域鼓励创新,比如说像重创空间、长租公寓,虽然说这些目前看还遇到了种种阻力,但是这些新型的空间形态,我们也需要创新,每一个创新都是值得鼓励的。

  汪英武:我顺着张总说了一句话,不要迷信科技化,就是写字楼里边的人脸识别,最后到工位上有发信用卡的推销的,其实我觉得这也不是科技的原罪,可能你让一个保安去管,有三个人发,有人脸识别的话有一个人发。现在都在谈科技化,因为人太贵了,人工成本在不断上涨,但是物业费单价不太涨。所以我们的做法有什么值得同行学习呢?碧桂园这几年一直在做这件事情,也印证了张总刚才说的话,关注C端客户的感受,过去从物的管理向人的转型,碧桂园在做的事情是利用科技化去打造平台,然后用一体化运营,最后回到我们今天大会的主题,就是城市大物业模式的一体化运营,这一点值得我们同行去借鉴。谢谢。

  张平:我补充一句,不要给大家误解,我其实并不是说不支持智慧运营、不支持科技,而是提醒大家,不要为了科技而科技,因为好的科技能给我们提升效率,但是应该注重的是用户体验,就是user的用户体验,用科技来助力用户体验。谢谢。

  主持人:因为我们离不开科技,但是科技后面的人文关怀还是要的。今天这场圆桌对话其实五位嘉宾来自不同领域,也分享了他们自己的经验、看法、好的做法,也提醒了哪些要回避的坑,有助于提升我们整个运营效率,取得更好的收益。谢谢几位嘉宾,谢谢大家。

  张平:资金成本的回报8-10就是8-10,我刚才说的是针对不同资金来源,假如这些资金来源说的是境外的主权基金、养老基金、保险机构,当它投资核心型房地产的时候,回报要求8-10,是行规。但是投资价值增值型可能是12-15,如果机会型可能是15-18,或者更高。资金来源不同,就决定了适合他的投资偏好不同,进而决定了你的投资策略是不同的,并不是资金成本就是我刚才提到这两个不同的概念,这不是具有可比性的。但刚才几位嘉宾有从服务的视角,有从资金成本的视角,从产业运营的视角,从文旅运营的视角都谈了在这个过程中遇到的风险和挑战,也可能是坑。

  两个资产类别:一个是购物中心,大家也看到购物中心是持有型物业里非常重要的一个投资类别,但它并不好做,高风险、高收益,比写字楼难,运营管理要求的能力更高。大悦城做得非常好的。中信资本在2011年收购了长沙一个烂尾楼,2012年改造开业,2013年-2017年做到了NOI(净现金流)年复合增长率30.9%,基于这个2017年10月发了中国首单美元基金类REITs,这个尝试是前无古人,后有没有来者不知道,它是基于无主体征信的,我们用美元资金投的这个资产标的,所以在没有主体征信的情况下,完成凭借稳定现金流做了类REITs。这想说明从资本方的角度来讲,虽然退出有非常多的退出方式,尤其是大宗交易是我们最常见的类别。但我们作为一个基金仍然在不断探索,不断创新,通过我刚才说运营能力,打造我们自己的核心竞争力,通过运营能力的提升,实现了NOI的提升,进而实现了资产价值的提升,我们才可以通过这种方式退出。并不是说这种方式是适合所有人的方式,大家不要为了做REITs而做REITs,也不要为了完成一个闭环,在贴钱的情况下还做所谓的类REITs。这是怎么看待投融管退产业链资本的角度。

  一个是写字楼,看历年的大宗交易会发现,可以说一半以上,有的年甚至九成以上都是写字楼最受机构投资者青睐的,最好的资产类别是写字楼。近几年看到商业地产,所谓的购物中心这个狭义的商业地产的资产类别占比多了,是因为有一些拿过来改了写字楼,是写字楼大家觉得最简单的资产类别。这里面现在科技进步了,很多开使用科技运营写字楼提升管理效率,这里面往往就有一个坑,就是科技是助力了写字楼运营效率的提升,还是给你的用户体验造成了负面的影响。

  有一个100多年历史的协会,就是波曼(音),担任中国区研究部的主席,每年会帮它们发布租户满意度的报告,发现很多租户都在抱怨原来可以刷卡的,现在人脸识别,反而识别的不好,甚至有一些是外来人员从闸机钻过去,或者跟着别人跑过去。甚至某个人工位上出现了信用卡推销人员,是在比较好的写字楼里。说明大家都在追求从物业管理到智慧运营,十年前我们就已经关注物业管理了,关注B端的租户组合了。十年后的今天我们应该关注的一个是智慧运营,但是不要被科技束缚,科技不是为了科技而科技。我们用科技不仅仅是为了B端把面积租出去,科技有利于面积的经营型提升。还有一点最重要的是现在租户需求也发生了变化,我们更应该从运营角度重视最终使用者,比如写字楼每个白领真切的需求是什么,所以是生态重构的概念。从原来只注重B端企业需求,到十年后的今天和未来应该注重C端的需求,让科技助力科技运营,而不是被科技束缚。

  汪英武:不能说坑,我们的困惑是碧桂园的特点是我们站线非常长,在全国除了澳门和台湾没有项目,从南到香港,从北到新疆、西藏都有项目,从一线城市覆盖到五线城市。要注意的坑可能就是流程运作体系上,如何将跨全国的运营体系,能把它无缝对接,实现一体化的运营,包括流程中的一些创新和重塑,这是我们应该注意的问题。

  王亚平:做商业资产,尤其存量时代,制约这个行业发展最重要的点是资金成本太高,中国的存量市场目前钱进得去,出不来。现在大宗交易是活跃一点了,占这个行业的比例,存量规模还是在百分之几。这就导致中国存量资产很难进行资本的证券化,现在经济不好的时候,消费还是很强劲,我管辖的业务里有电影院,在刚刚过去的一个月完成了预算的173%,当出口和制造有问题的时候,国内消费市场是足以支撑很多资产达到稳定的回报,但是这种稳定回报绝对达不到8%-10%,也没有一个经济体能够长期给资金提供这么高的成本。目前这个行业坑也好,困难也好,非常期望看到国家无风险利率下行,整个社会对资金回报趋于理性。

  朱江:今年经济形势非常差,各个区域政府都有一些政策出台,这些政策出台有些东西对产业运营的影响是很深远的。比如有些产业是原来招进来的,需要腾退,这对运营商都是头疼的问题,怎么解决。这些问题的解决更加要求产业运营商里有需要非常专业的团队,需要随时根据政府政策的动态,即时性做出正确的决定。鸿坤每个园区都是一个特色园区,这特色园区是专注的1-2个产业集群的,这要求我们对这些产业集群的产业方向的政策要非常深度的了解和理解,结合政府给出的高精尖政策、人才补贴政策,适时把高精尖的产业导进来,这是目前最需要解决的一大困境。

  王诚:富龙是一家文旅运营商,我们在崇礼,2022年冬奥会滑雪举办地崇礼投资了小镇,投资文旅做运营最关键是产业要均衡,它互补性必须要非常强的。做文旅周期比较长,对客群真正前端要进行大数据分析和精准的产业引导定位,如果有一些产业不均衡、不协同,在未来跟整个的运营产生大量的成本,而且会让自己走得很艰难。也欢迎大家到崇礼去富龙四季小镇,到富龙滑雪场滑雪。

  主持人:王总讲的这个问题是文旅运营商,文旅运营是所有产业运营里蛮难的,资金体量大,周期长,王总的问题是产业结构的均衡问题,不能有明显的短板,有明显的短板,解决问题要五年时间,就会对发展形成很大的障碍。

  要说管理资产和管理规模上是比较大的,全国管了将近6个亿的管理面积,为上千万业主提供服务。我们在发展过程中就谈到了效率的问题,这些年有很多的变化。我们现在在全国管了将近5000个项目,分布在400个城市里,如果按传统的物业管理做的话,就面临在每个项目设一个服务机构。

  北上广深的城市,在北京的四大城市,一个城市管理的项目上百个。在今天劳动力成本不断上升的时代,如果按传统的物业机构做的话,我在每个项目设一个管理机构,成本是居高不下的。所以从去年开始我们做一件事情,我们在5000个项目、400个城市,一个城市平均管理项目十几个,我们慢慢地把过去传统的社区的物业服务机构,变成一个城市的运营中心。

  我们利用互联网和数字化技术,包括智能化技术,把这个城市所有管理项目通过平台接入到这个城市运营中心,其中规模化和集中化的管控,运营效率我们算过,大概可以节省到百分之十几。未来我希望我们碧桂园现在管的400个城市的项目,未来希望我们管理和服务400个城市。这是模式创新。

  机制创新,碧桂园的特点是大盘出身,我们在很多项目里面,一个项目面积是上千万平方,服务人口最多的有40多万。在内地相当于一个县级城市。这个大盘里除了计划生育和征兵不干,政府所管的其它事儿我们都在管。套用今天主题,去年开始做机制创新,在大盘具备了城市运营的服务经验,我们何不去在服务大盘的同时,也服务这个城市。我们去年提出了“城市共生计划”,慢慢跟我们所在的城市的市政管理部门沟通一件事,把这个城市的一体化运营服务拿下来,最后出现一种结果,用城市的公共一体化服务+社区化服务,慢慢把这个城市管理规模和管理面积全覆盖,这样我们运营成本又降低10%。

  技术创新,碧桂园也在做数字化社区,机器人产业,会长讲的建筑机器人碧桂园已经非常成熟了,砌墙。我们慢慢借用数字化技术、互联网AI技术,打造的数字化城市运营平台,将城市的服务,再加上社区的智慧运营,再加上在这个平台上多主体的协作和多业态的协同,来提升效率,降低运营成本。香港九龙网站99996715家科创已问询企业受理逾半年

  通过模式、机制、技术的创新,今天碧桂园服务在中国,包括港股和A股所有的物业上市公司中,现在16家上市公司,我们市值是最高,达到700亿。碧桂园服务正在做一件事,从过去社区服务运营商慢慢地向城市运营服务商在转变,为这个城市的硬环境和投资软环境贡献自己的力量。

  王亚平:从商业的角度,很多的产业运营到最后就变成商业运营了,都是靠持有的商业在发挥效应。但是我们遇到的情况是,这个行业效率的提升首先要解决资源的错配,要进行空间的革命。看国外很多国家,商业很难用传统概念理解,有的国家会把学校和商业非常有机结合在一起,甚至去日本看的时候,屋顶可以做成儿童的游乐场。

  但是中国现在有很多问题,儿童业态既不能到地下,也不能超过三层,这样的规定多了以后,就事实上造成很多资产运营非常地僵化,千店一面。这后面就造成资产利用无效。最后租金收益就会很低,这个问题的解决应该是这样子,一方面各个企业需要做相应的创新,另一方面我们也需要引导行业或者引导政府做相应的突破。

  商业或者产业很多时候就是一个房子,这个房子需要什么我们就让它呈现什么,甚至在很多环节都需要做突破。在中国的旧城改造,更多想的是增加容积率,取得回报,但很多国家做存量更新的时候,是要降容积率,降的时候,企业都要盈利,相应的财税政策有没有机制出来。

  朱江:这是非常实际的问题。鸿坤旗下四大集团:产业、地产、资本、文旅,现在产业集团独立运营,自负盈亏的,不靠住宅养活。怎么做到的?回到您问的问题,整个园区运营的效率,除了效率之外,还有效益的问题,更关注的是效益和效率。在效益的获取上有几个点:

  一个是最开始拿项目,鸿坤产业集团是重资产持有比例非常高的,在北京11个园区有10个全部是持有运营,只有一个对外销售的。这些项目的获取从最开始的做城市更新的产业。之前有些做服装的园区收回来之后,通过我的改造、设计,调整成别的。之前做低端制造的,我们收购过来调整成智能制造。这是有产业附加值在的。

  一个是实际运营,强调的是一比一战略。从资本方来说要求的回报在8%-10,产业运营本身来说,完全靠租金回报是很难达到8-10,所以我们提了一比一,就是50%来自于租金,另外50%是除租金之外的多种经营收入合成的50%。这里含了很多产业运营的各类服务项,我们为园区企业提供的服务项有340种,把所有的服务种类基本都涵盖进来了。很难有一个一锤定音的,某一个服务项能占大比例的,基本都是长尾效应获取的。强调了整个运营里是精耕细作获取收益。

  一个是效率,更多是智慧化园区的建设,提高线上服务和线下运营的结合。搭建产业生态圈,作为自主运营团队和外部渠道相结合。通过对自主团队合理的分布,轻重项目相结合,重资产的区域里再获取几个轻资产项目,从资源高效使用上是很好的结合。

  我们要真正把过去的地产商的做法观念转变过来,地产商盖房子的过程中讲速度、流量。但是现在我们要搞运营,就得下工夫。我们产品的定制和采购的落地,都需要思考未来5-10年运营的回收,同时要给消费者带来舒适感。我们真正的运营商来自于走心和核心产品真正的落地,这样会支撑运营商不断产生黏性和流量,只有产业选对了,这是核心。

  张平:袁老师提的这个问题在座的几位都是开发商的视角,我来自中信资本,我们是一家基金管理公司,资产管理规模是290亿美金。我所在的部门是中信资本房地产部,我们就是基金募投管退的全过程,担任基金经理人的角色,资产管理规模超过400万方,涉及到很多资产类别,总市值将近100亿美金。

  提到企业运营的效率,从我们资本方视角看,过去管理的十几支计尽力,一半以上都是美元基金,美元基金我们更注重的是长钱,或者是长情资本。美元基金投资人一般有一个投资策略的时候,盲持进行的投资,怎么能够在募投管退的全流程,自始至终按照投资策略给LP,给背后大的投资人交待募投管退严格执行原来的投资策略,这时候能不能找到长情的钱,钟情于长情资本的钱。相比其它而言,基金相对是效率非常高的,因为人员结构非常扁平。我们贯穿投资人的投资策略,尤其是类似于保险公司、养老基金、主权基金这类往往是长钱的提供者,资金来源方如果是这类长钱的话,可能对于资产的安全性、稳定性要求更高,就是刚才前面提到所谓的核心型的资产,核心型投资策略,就是不追求高收益,但是追求基于安全性相对稳定的收益。一一般这类的收益水平,ROI在8%-10%就能符合投资要求了,安全性是第一位,不能有本金的损失。

  我们是以股权投资为主,股权投资更要看重基金管理人的眼光和能力。我们一方面在做股权投资,但另一方面我们也在打造自己的主动管理,投融管退的全能力。基金管理人不是投就好了,而是投的第一天想到风险控制和如何退出。这个角度来讲,我们很重视全环节。因为有资产价值严重被低估的机会你发掘到了,你才能找到资产端溢价的起点。

  但是通过运营管理,或者说是资产管理,其实才能把资产价值最大化的放大,放大到一定的时候,其实就是实现超额收益的时候才是退出的过程。资本端的视角,我们在募投管退里,通过资产管理提高运营效率放大资产价值,最后退出,给投资人最良好的回报。

  今天主题是城市运营,带着大的环境总是要跟房地产相关联,但是从去年下半年以来,房地产进入整体调整期,我个人觉得这个调整迟早要到来的,整个国家流量经济,就是要流量红利已经衰退以后必然的调整。房地产的调整恰恰是产业运营的机会来了,因为过去大家都卖房子卖得那么好,就没有人想着做苦活累活,产业运营就是最累的。卖房子利润那么高,产业运营那么累,利润还挺低,所以没有人愿意做。现在哪怕是各大城市想像过去以产业地产拿地,还是通过物业来养产业。到现在一二线城市很难以这个名义圈地了,现在政府也聪明的很,想以产业园区名义圈地,以过去传统的模式已经很难了,考验真本事的时代马上要到来了。亿达园区运营,在座做园区服务的该登场了。

  城市运营也好,园区运营也好,项目运营也好,核心关键词儿是产业、资本、服务,其中最重要是产业落地与后期服务、运营。我们今天主题是落脚在做运营企业怎么提高效率的问题。在产业运营的时候,所有的经济体总是要讲利润,要提升效益各个环节必须提升,做产业运营要整合各类资源。你觉得最重要的最核心的要素是什么?

  数字化转型的理想以及它现在所产生的现实,因为大家都觉得数字化转型,我们要数字化,我们要上云,我们整体要往这个方面去发展。我们当然会有很多很多的想法,但是有的时候是这样子的,理想非常丰满,但现实非常骨感。数字化转型来说,数字化主要是关乎于用户体验,像现在都在搞双11大促,京东也在做,对于用户体验就非常重要。数字这个东西真的只有对于外部的用户体验吗?对于我们内部的一些生产力,以及对于员工的杠杆来讲,是不是也存在一些机会点呢?

  还有一件事情是比较有趣的,我们都会觉得做一个数字化转型,最好是从下而上,把它给做成功,整个公司从根本开始就做整体的数字化转型。但是其实事实上来讲,数字化转型真的要做到说老实话从下而上是比较困难,必须要从上方,由它的决策者开始往下面去执行,这种痛点才会稍微比较小一点点。所以说以数字化转型的方方面面,所以不只是考虑到IT而已,数字化转型这件事情是一定要发生的,但是以现实来讲,IT会是一个引导,IT还是关键,IT在这个过程当中还是会扮演比较重要的角色。

  那么我们讲了这么多问题,可以看一下数字化转型的三大阻力到底在什么地方呢?我们可以从三个维度来看,一个是从团队来看,一个是从技术来看,一个是从流程来看。当我们要做数字化转型的时候,大家都会说,团队里面的人到底能不能做这件事,目前团队里的人才是不是能支撑这件事情。这是外国的报告,他们认为目前21%的人认为他们有合适的团队来做这个事,今天我们以合适的技术来做这个事的话,一样大家都在想,我们的技术可能不够先进,可能技术还需要新的开发。对于流程来讲,大家认为流程可能也是都跟不太上的。

  因此来讲,根据刚刚三大痛点,可以根据这三个P的方式去化解阻力。第一,从企业人员的转型着手,然后是数字化对产品、对business model、对你行业的影响,还有要重新梳理出一个适合你的流程。

  这是我梳理出来的突破数字化的十大原则,我想直接讲一下,事实上每一个企业都有数字化转型的需求,但是其实不管是大企业还是小企业,非常难以去找到在很多时间内组建以及找到一个完全适合最新的技术、最新的状况,去把它做整体的数字化转型。这个时候就要以彼之道还彼之身,因为科技非常发达的时代,有很多一些已经成熟的技术可以来使用,例如目前云计算行业,云计算行业除了提供基础的云架构的服务之外,上面会有很多应用的解决方案,所以云计算比较类似于分享租用的一些概念,这时候其实大家不需要在团队里面摆这么多的非常非常资深或者非常专业的人,而是有一个非常明确的business的决策者,就可以达到想达到的目的。

  首先想跟大家分享的是关于科技的趋势,我们看到最早的时候,科技的发展史就是一个合久必分、分久必合的状况,一开始是大型的主机,在80年代还不多,接下来到了PC的阶段,比尔盖茨说希望每个家庭都有一台PC,慢慢从总的阶段到了分的阶段。接下来开始出现浏览器这个东西,大家把内容放在一块,后来很好玩,又回去了,又开始做集中了,在集中之后又开始智能手机,在2000年初的时候开始慢慢产生智能手机,因此大家把好多计算又放在智能手机端了。

  2006年开启了云计算的时代,现在对我们来讲是什么时代呢?我们现在进入的时代是边缘智能计算时代,在未来来讲,预估可能是量子计算的时代,但是它在什么时候,我们还不知道。这就是合久必分,分久必合,因为这些科技的东西跟我们行业真的有很大的相关。

  数字经济蓬勃发展,我今天来得比较晚,我跟一些嘉宾稍微聊了一下,发现大家都围绕在数字转型,大家都在说数字经济,联合国最近发布了一个数字经济的报告,美国跟中国整体的数字经济加在一块,以头部来讲,占了全世界90%。在2018年底,我国的数字经济已经到达数字经济规模全球第二,但是我们GDP占比是34.4%,现在又变了,因为现在已经将近2019年底了,我这里是比较旧的资料,大家还是可以看一下的。

  这个数字不是单纯的数字,它有一个很有趣的指标,从数字可以看到很多事,比如美国,这个数字是他们的GDP在他们整体经济的占比是58.3%,德国是59%,尽管日本稍微少一点,他们都是将近50个百分点的比例,就是占他们的GDP。2019年中国的GDP占比肯定会上升,但是我们还存在很大的机会,各行各业还有巨大地往数字化转型的空间。你一旦进行了数字化转型,就代表着有很大的上升的增量市场。

  数字化转型在各个行业有不同的理解和解读,可能我们会有对于整个业务的business model的数字化转型,我们常常说去颠覆一个事情,有时候一个新的东西出来就会颠覆掉原本的行业,举一个例子,像Airbnb出来了,可能对于酒店行业会造成一定的冲击,就是颠覆。像Uber出来了,全球最大的出租车公司,当然它一台车都没有,它也颠覆了车的行业。还有特斯拉,它是在做汽车还是在做电脑?应该说它是一台带着轮子的电脑。所以怎样能抓住在数字化重构和数字化颠覆创新的阶段,就能够在这个行业中找出一个新的方向。所以不管是从连接、从创新、从自动化、从决策来讲,数字化转型是在企业的方方面面的。

  我借鉴了一个国外的报告,它指出像数字化的转型会有一个框架,可以从用户体验、从运营流程以及从商业模式去看这个东西,但是其实这个框架我觉得远远超过,现实社会中的整体的企业的数字化转型不会只有这几个项目,这只是一个归纳整理结果,当我们看到比较偏用户体验这一块来讲,可能要考验的是大家对于数据的汇总、流程和分析能力,但是如果比较偏向商业模式来说,比较重要的可能就是一些商业的整合,甚至于是一些生态的整合,以及一些整体的解决方案的交付的状况。

  我之前一直在美国的华平(音)工作。境外可以有不同类型基金,国内没有那么多资金的分层,收益要求又非常高,LP也非常不成熟,往往是高净值个人,第三方财务为主。事实上LP越来越多特别愿意干涉基金具体运作,中国境内,尤其以管理人为主的基金管理人面临相当大的困难。在城市更新的角度大多数的玩家都是国企、开发商,或者是境外的投资机构。

  我是2015年带着华平(音)整建制团队从美国基金出来,成立我们自己的管理公司。主要还是专注于房地产产业链的投资,刚开始和高和做了一个股权基金,也是中国第一直专注于轻资产运营商的投资基金,也投了很多运营型企业。从2017年开始,我们开始专注在城市更新的领域,两年时间已经在北京和上海完成了8个商办类资产的并购,最难得的是在市场特别难的情况下退出4个项目,收益高的有50几、60几的年化收益率,收益低的也十几,也超过市场上平均回报,尤其从流动性角度讲。

  我们有城市更新的品牌叫NEO,NEO是拉丁文词根,是更新、新生的概念。我们希望适应城市核心区原有人文的机理,但是我们用创新的设计语言和运营方式给城市带来新的活力。包括针对年轻人的新的生活方式,给他带来自然、环保、有机的生活方式。我们现在8个项目里,有2个算非标,因为不是独栋物业,也没有进行整体改造,其它是在北京、上海陆续面试了很多NEO的产品。

  我们最喜欢的是位于北上核心商业区或者高新产业区的商业综合体或者办公建筑,覆盖了各种各样的资产类别,有办公、商业、公寓、轻奢酒店,其实并不局限于某个资产类别,而是以投资人收益最大化,以及退出流动性作为业态规划的前提。

  事实上我们退出的4个项目,短的8个月,长的20个月,的确是为投资人创造了超过市场预期平均的回报,退出的买家里包括国际顶级PE基金,包括最专业的国际级地产开发商,也包括我们在海外上市的本土知名的地产公司,全部都是专业的机构,也是一定程度上证明了我们做操盘策划的能力。

  从去年开始,全球的所有经济体、投资方式(股票、债券、地产),唯一赚钱的就是买低息的国债,其它的投资基本全都不赚钱。在经济形势不好的时候,反而房地产变成了最能稳定保值增值的投资类型,而且资产价格变成了回落的业态,很多业主出于流动性的考虑,我们也见到了越来越多的优质的收购机会,但实际上的确是从我们作为基金管理人的角度,募资越来越困难,银行都在缩表,高净值的人群财富都缩水了,上市企业去年因为流动性不足,财务出现了很多困难,再加上资产新规,中国本土的地产基金是面临非常大的困难,而且资金成本非常之高。我们拿到银行并购贷基本是8%-9%,利用中间级信托的贷款,明股实债的信托成本都在12%-13%。事实上,中国现在很难有任何一个产业能够支撑这么高的资本金要求的回报。

  我们缺少REITs,包括核心型基金退出渠道,我们城市更新方兴未艾,每年城市更新大会都变成千人大会,现在有大量城市更新物业完成了改造,运营稳定,但是并没有退出的通道。存量资产的改造,因为涉及到诸多的历史问题,往往有诉讼、清租、设计、改造、运营等等长周期,也对基金管理人募投管退操盘能力有极大的挑战和压力。

  十几年前,很多外资进入中国,在北京、上海,华贸中心非常典型的案例买两栋写字楼交给五大行,甚至基金都不需要任何资管人员,他派一个律师联络就完全可以完成。但是今天对基金管理人的要求就完全不一样了。

  境外的基金年限可以长达10-12年,管理费只要承诺就会付,而且只要你需要出资就会出资。境内的钱时间短,往往是承诺的时候有,但是不靠就没有了,说王总不好意思,最近我们企业有点困难,承诺的资金到不了位了,这是非常常见的现象。国外的基金因为是盲持,对管理人的要求就更高。管理人觉得认为好的项目我们就可以决策,但是境内更多是项目制基金,每个项目对应一个基金,任何一个项目可能都承担不了崩盘的风险,也不利于基金分散风险和现金流的组织。

  金融工具多元化,是因为我们做产业地产没有不缺钱的,要把握一个很高的产业准入门槛,就需要大量的持有物业,而不是简单的销售。在这个过程当中,后续的滚动发展资金是需要有多元化的金融工具来支持,但是目前我们国家在REITs、ABS等等创新金融工具的政策方面还存在一些瓶颈和障碍,也需要政府和金融机构和所有参与者共同能够在这些方面,能够为产业地产商创造更好的金融环境。

  产业投资的主业化,这是因为我们有创投界的大咖和我讲,大概有一半我投的企业一年没去见它一面,我说这恰恰是我们亿达的优势,因为我们把这些企业引进到我们园区来,我们365天24小时和他们在一起,所以我们在投前决策、投后管理等各个方面都具有先天的优势,这也是所谓的羊毛出在猪身上的概念,如果再单纯的靠盖房子、招商、收租,是解决不了我们的问题的。所以产业投资,特别是我们结合各个城市不同的园区去联合省财政、市财政、区财政,共同打造专项的资金,支持我们的园区和某一个特定产业的客户。

  城市更新的规模化,在我们看来一个是低效闲置物业如何赋予新的生命力,二是类似于北京这样的城市,首都功能定位出台之后,有大量的产业转移和市场机会,所以目前我们亿达的城市更新的业务主要是集中在北京和上海,还没有进入其他的一些二线城市。

  轻资产运营的品牌化,是我们2014年上市之后就提出了“轻重并举、以轻带重、以重促轻”的发展理念,我们轻资产的发展,对于快速集聚产业团队、对于进一步丰富和扩大我们的客户资源池,特别是对于我们对一个城市要进行重投决策之前,能够对这个城市有着深刻、准确的把握,降低投资的风险,各个方面都起到了非常好的作用。

  产城功能的融合化,因为随着中国城市化的发展进程加快,我们发现城市中心区乃至于近郊,大宗的可供产城融合开发的土地已经没有了,在远郊发展高科技的产业园又有很大的难度,所以未来我们判断也是目前我们现在在很多城市单纯做产业园区的做法,就是能够敢于、善于去做纯产业园,而不是通过产城融合去平衡现金流,这个是考验产业地产商和运营商一个核心能力的很重要的标志。那就是我们怎么样能够很好的去巧妙运用项目周边已经形成的良好的城市环境和氛围,为我们的园区做好服务和配套。

  产业资源的国际化,不仅是客户资源、规划设计资源,更重要的是21年来我们在发展产业的过程当中,每一年都要拿出一定的时间和精力到国际上去看不同的国家、城市和园区的发展水平,去学习他们的发展理念。我十一之前刚刚带队考察了瑞典、丹麦、德国的一些国家的园区,有一些园区很多次去,但是每一次去都会有新的不同的认识。特别是他们对一些创新理念的挖掘,并且为之配备人才、团队、资金,最后形成一个市场化的产品,这的确是值得我们国内的产业运营人去学习的。谢谢大家!

  第四,我们评价它为“项目复制的理念化”,建筑可以复制,还是可以复制的还有我们发展产业的一些理念和体系,包括从产业定位、规划设计、施工建造、招商运营、物业管理等等,我们可以提炼和形成一套标准化的理念,把这套理念特别是这种产业优先、客户第一的思想能够复制到异地的项目当中,从而更好的结合各个城市的不同特点,去服务于不同的产业方向。

  第五,行业痛点政策化。主要是我们在一个城市深耕一些产业园区之后,我们发现除了我们作为房东可以做的基本的收租的收益、运营的收益之外,其实我们这个园区对于一个城市常年以来在拉动产业经济、税收、GDP、就业各个方面的贡献,很难和产业地产商、运营商去理性挂钩,这也需要下一步政府进一步开放心态,能够更好的支持产业地产商的一些发展成果和我们付出之间的关系,能够做一些理性的联系,从而避免我们现在一些传统的地产商转型之后,以住宅地产的思维去开发产业地产。

  第六,招商手段信息化。招商工作对我们来说就是信息+人相结合,我们目前已经不再通过一些单纯的传统,比如政府和我们共同联合招商,我们点对点的招商等等,这是我们20多年前开发大连软件园的时候,我们是全世界的跑,去敲那些陌生的世界500强的门去招商,现在我们已经有精准定位目标产业客群到底在哪里,相应的建立这种产业资源库,从而更直接、有效的找到我们的客群。同时也要发挥人在这方面能够起到的作用。

  第七,园区运营的智慧化。园区的运营过去我们说包括像人力资源、政策申报、资金支持等等这些方面,已经是很传统的一些套路。亿达有着20多年的产业运营的基础和线下的资源,所以我们也在深圳专门成立了亿达云图科技服务公司,就是要成为中国智慧园区全场景解决方案的提供商,通过整合线上线下的资源,去帮助政府提升产业活力,帮助园区丰富运营管理,帮助企业客户实现快速发展,帮助企业人去实现美好生活。在这样一个过程当中,大数据、物联网、云计算等科技手段的运用是我们的基础,加上我们的运营的理念和方法相结合,不仅是对我们亿达内部进行服务,也广泛的对社会各界有需要的政府和园区提供服务。

  第八,产业服务的跨界化,也是我们深刻的感受,我们大概在15、16年前就已经开始在我们的园区里广泛的开始搭建一些多元、跨界的产业资源池和产业生态圈,让所有参与其中的包括我们的客户、潜在客户、上下游的企业、行业的精英和企业的员工,都能够在这样一个开放、共享、多元的环境当中获取自己所需要的资源和服务,从而使我们以一个平台组织者的身份来帮助这个行业发展,帮助企业发展。

  第九,产城融合的人文化,这是我一直讲招商工作并不玄妙,一定要解决好企业的需求和企业人的需求。企业的需求就是落地到这个园区、来到这个城市所需要的土壤、条件和政策,还有很重要的一个方面,就是要做出选址决策的这些企业人,我们要优先满足他们的一些需求。只有人文化的发展,才能更好的促进产城之间的融合,也有很多人问我为什么亿达做软件园是3平方公里,生态科技创新城的起步区是2.98平方公里,武汉软件新城3.4平方公里,你们的长沙制造小镇是2.8平方公里,你们为什么对3平方公里这么感兴趣?其实我们是要打造1公里半径、3平方公里面积的这样一个15分钟步行的工作和生活圈。

  今天考虑到大家看的文字比较多,我都是以我们亿达开发建设运营的一些园区这些图片来向大家介绍我们在产业运营方面的一些思考。比如说开发主体的多元化,因为大型产城融合的项目,无论在内容、业态、形态各个方面都是非常复杂和多元的,这就需要我们作为一个产业的运营商,能够非常好的去整合社会各个方面的有利要素,包括传统的产业地产商、住宅地产商、商业地产商、政府、大学、教育机构、金融机构等等,共同来打造这样一个园区。所以我们在目前新一轮的开发、建设和运营的过程当中,我们的心态比20年前更加开放,就是需要社会各个方面的重要的力量一起来参与。

  另一个叫政企博弈的理性化。我们深刻地感受到,亿达在35年的创业历程当中,从创办、发展、转型到再发展,这个过程当中都离不开中国改革开放这样大的历史时代和机遇,所有和我们亿达合作过的政府也充分感受到找一家有着丰厚的实力和经验的产业地产的开发商和运营商,来打造产业载体,发展产业经济,是填补一个城市的产业空白,做产业转型的一个非常直接、有效的抓手。

  第三,我们把它概括成拓展布局的圈层化。这里面所说的“圈”就是都市圈,“层”就是分层推进。我们重点关注的是环渤海、京津冀,特别是长三角、大湾区,还有目前我们投资比重最大的长江中游城市带、成渝都市群、中原都市群,这样十个以内的热点区域。这些热点区域当中的中心城市是我们首要发展的目标,因为我们做的是国家战略新兴型的产业,需要相对高的经济发达程度和很好的人力资源的支撑,所以这些中心城市是具备我们选址的要求。

  同时,分层的推进又要求我们能够乐观、相对前瞻的去看待一些副中心城市和卫星城的发展,我们注意到包括长三角,也包括珠三角的个别行政级别比较低的城市,他们GDP已经远远超过了一些省份的省会城市,这就需要我们做一些前瞻性的布局。

  城市运营所谓的创新未来就是地产+城市更新+产业,三架马车驱动的。城市更新对整个空间价值的重塑,让我们单位平方的土地怎么样能够更有价值,更有产出。产业是整个空间的内容,也是我们最后发展的落脚点。

  第一,要做城市运营得有实力、规模,地产是基础,能够给我们提供现金流,提供基础的资金保证。我们是大湾区的,以大湾区为例分享一下。整体判断,接下来10-15年仍然是中国房地产发展的战略机遇期,增量市场未来10-15年还是稳定的,也会是企业发展的黄金机遇期。整个大湾区不仅仅是局部的概念,它对全国的人口的吸纳、市场的吸纳都是有很强的效应,而且大湾区现在不仅仅是空间的单元,都市圈的概念,它更多是世界级的弯曲的概念,它的定位是要参与世界级的竞争,是中国改革开放既是经济名片,也是政治地标。

  第二,城市更新为什么是重要增长级,城市运营我们要理解运营最核心是运营城市的土地,特别是核心城市核心地段的土地,在这块我们经过这么多年城市化建设,已经由过去很多年的土地目前利用状态是低效的,需要通过更新的模式提升土地的价值,能够让单纯的土地功能更加综合多元,承载的不仅仅是居住的功能,应该是居住、商业、经济、文化、产业、税收各个方面一体的。而要实现这个目标,城市更新是一个特别重要的模式。

  今年以来,整个国家对城市更新政策是特别大的利好,各个城市都在做。特别对大湾区,对核心的一二线城市而言,整个存量市场规模是在不断上行的。全国2016年只有10个城市进入到存量市场,二手房交易量大于新房。2017年发现10个提升到了18,这个趋势目前仍然在增长。18个城市里有5个是大湾区城市,整个存量的盘活会是接下来的新的增长点。

  (二)城市运营运营的不仅仅是空间,而要运营人,怎么能够把这么多人的诉求和利益体现出来,这个项目是非常典型的,相当于有几万人的项目,能够实现异地的搬迁,背后考虑的因素已经不是单纯的项目开发的概念,背后更多有城市运营的概念。

  我们现在做的所有事情都跟城市的产业是耦合在一起的,比如说在中山做城市更新项目,我们为了一方面吻合行业转型升级的需求,另一方面给地产和空间植入更多的内容。在产业这块我们也积极开展,包括行业也是如此。

  聂梅生表示,临界点就是要翻篇,翻篇以后会以新的形式出现,主要体现在四个方面:一是房住不炒,这是一个长效机制;二是银根肯定不会放松,保证经济转型;三是地根方面,土地财政的没落和土地资源释放的新兴同时并举;四是税收方面,新的税制肯定是C端的权重加强,B端要减税。

  房地产怎么翻篇?聂梅生认为,一是投资转消费。以前从GDP方面考虑得比较多,现在考虑美好生活指数,考虑国民幸福指数,这就是一个很大的转变,从投资转到消费,转到美好生活,转到城市运营。城市运营到最后,得把住在城市里的人运营得美好才行。最后你的指数是什么,恐怕都要重新架构;二是增量转存量。从房地产的销售额、销售面积转到存量资产的价值,怎么把它运营起来。城市运营当中非常重要的不是运营增量,而是运营存量;三是开发转服务。从短期开发转长期持有的运营服务。

  在聂梅生看来,产业融合是经济发展的大趋势。根据国家统计局数据估算,截至2017年底,全国城镇常住人口81347万人,全国城镇住房总计298亿平方米,城镇人均居住建筑面积为36.65平方米,全国房地产总市值为300-400万亿元,盘活使用拉动内需消费,将激发一个巨大的市场。

  聂梅生认为,在存量资产端,数字社区是存量资产异军突起的抓手;在开发建设端,5G技术支持下的物联网将提供产业升级的机遇,AI技术不仅改变制造业,还将改变建造业,长期徘徊不前的住宅产业化将找到全新的突破口,如施工机器人的研发。

  另外,聂梅生还指出,绿色建筑,健康住宅等必将和智慧化、数字化相结合才能升级、普及、普惠,而以物联网为基础的智慧家居已初步形成,全装修、高品质住宅的集成不应该是材料、系统的堆积,应该是设定品质目标后的物联过程。

  提及数字货币,聂梅生表示,金本位到美元霸权形成用了100多年,美国互联网金融PayPal2009年支持了25种货币结算,到现在Facebook 数字货币的提出(Libra )只用了不到10年。中国互联网金融元年被认为是2013年,6年时间,余额宝至今已发展到5000多亿规模。

  同时,贾康非常看重城镇化推进过程中的PPP模式与其中的连片打包综合开发,这更是“守正出奇”,政府、市场主体以PPP“伙伴关系”,在法治和契约保障下,专业机构参与下,超常规“改天换地”发展,是“经营城市”的升级版。

  据了解,2014年至2016年,PPP模式经历了大发展,此后两年,立项逐渐强调规范化。贾康指出,这是大发展之后的“稳一稳”,是为了PPP模式的长效健康发展,在严峻形势下亟须注重“有效投融资机制”与其可观、可用、可贵的潜力空间等问题。

  2014年至2016年,PPP模式经历了大发展,此后两年,立项逐渐强调规范化。贾康指出,这是大发展之后的“稳一稳”,是为了PPP模式的长效健康发展。在严峻形势下,亟须注重“有效投融资机制”与其可观、可用、可贵的潜力空间等问题,着力PPP高水平发展,势在必行。

  同时,中国的“追赶—赶超”现代化战略内在地要求实现新型城镇化:以“市民化”为核心,有效地促进社会和谐;以城乡统筹、“一体化”为特征,使民众共享改革开放成果;以绿色低碳环保为质量保证,形成可持续的高质量发展。

  “经济学不怕讲差距,经济学始终坚持差距就是增长空间,问题就是增长潜力,所以我们在一起探讨某一个领域的差距,探讨这个领域的问题,实际上还是探讨这个领域的增长潜力,探索它的增长空间”,姚景源表示。

  前三季度,工业经济增长速度下行,数据显示截至9月底,工业增长速度5.0%,工业增长速度是2008年以来的最低位。2019年,钢铁煤炭行业利润下降40%,而从产能过剩,再到供给侧改革,通过淘汰落后产能,使得钢铁利润上升。

  对此,姚景源表示,它不是货币问题,更重要的还是猪肉问题,因为猪肉这一项价格上涨,占到整个物价上涨的百分之六七十。而且猪肉九月当月上涨了69.3%,这确实是件大事,猪肉又事关千家万户,所以它又影响民生。

  关于猪肉价格为什么上涨呢?姚景源认为,第一,因为非洲猪瘟,导致我们被迫地捕杀一定数量的猪,防止瘟疫蔓延。第二,部分地方管理实施“一刀切”,对生猪禁养、限养,导致猪的供给量减少,所以全国50头以下的散养户基本上消失了。

  中国经济应当讲今年以来我们遇到的是前所未有的困难和挑战。大家知道中国经济现在是面对两个战。一个是外部,我们把它叫中美贸易战。一个是我们内部,我们把它叫转型升级的攻坚战。中央经济工作会议曾经分别用四个字来表述这两个战,外部中美贸易战用了错综复杂四个字,我们内部转型升级攻坚战用了艰巨繁重四个字。在这种错综复杂、艰巨繁重的困难与挑战面前,各位知道党中央国务院提出稳中求进这是基调,就是我们要按照稳中求进这样的总基调去部署我们方方面面的经济工作任务。

  现在看来,我们已经走过了10个月了,应当说中国经济取得了来之不易的成就。首先我们是稳住了就业。老百姓有了就业才有收入,有了收入才有民生的改善。以往我们谈宏观政策的时候主要谈财政政策和货币政策,现在增加一个就是积极的就业政策。现在到9月底,我们全国实现新增就业1097万,实现了全年新增就业计划目标的97%。我们年初总理确定的就是把我们今年调查失业率控制在5.5%以内,调查失业率因为我们过去一直用的是叫做登记失业率。调查失业率有三项标准。第一是你在我调查期间没有工作。第二是这个期间没工作,但是你具备工作能力,住院的不算。第三是你正在以各种方式谋求工作,而又没有工作。同时具备三条叫失业。我们现在全国的调查失业率是5.2%,在我们年初设定的目标之下。

  第三是稳住了外贸,由于中美贸易战,很多人担心中国的外贸。我们前9个月,就是前三个季度,中国进出口贸易同比增长2.8%,其中出口增长5.2%,我们出口减进口贸易顺差两万亿人民币。应当讲这个成就在去年年底和今年年初我们不少同志没有预料到,这是一个非常来之不易的成就。

  第四是我们稳住了外资。我们有人担心中美贸易战会使我们一些外资不再流入中国,或者在我们国内的一些外资要走。时间上看,我们前9个月中国是新增加的外商投资企业两万家,实际流入的外资同比增长6.9%,这个成就也是我们去年年底和今年年初不少同志没有预料到的。

  第五是我们稳住了投资。尽管投资政府不高,但是投资当中出现一个很重要的结构性变化,一个就是我们在工业投资当中,我们更多是通过技术改造上去,就是说当工业投资以技术改造为主的时候,我们这个工业的增长放弃了过去那种铺摊子、上项目,追求外延和数量的模式。这是一。第二是投资当中和民生领域息息相关的领域,比如说教育、医疗、环境保护等等,凡是和民生关联度高的领域,我们这个投资额都是大幅度增长。

  中国网地产一直以来都聚焦行业趋势,紧跟行业变化。在城镇化发展过程中诞生的城市运营商,本质是强调运营管理。运营商对产业的加载和植入,将是最核心的能力之一。如果我们要给城市运营商一个定义,那就是它必须是一个拥有城市全局视野的专业化企业,能以市场化手段进行城市资源优化配置和整合,能平衡商业价值和社会价值的获得。

  如今,中国城镇化进入城市群和都市圈时代,并成为支撑经济增长的主阵地,可以预见,未来城市群和都市圈仍将是推动城市经济增长的重要引擎。随着中国城镇化建设的继续深入,城市之间的竞争也日益加剧,各地政府不仅对城市发展的要求越来越迫切,城市经营的水平也越来越高。

  近日,随着国内首个5G设备进网许可证的颁发,未来各个行业的数字化、智慧化水平将再次迈上新的台阶。5G的到来,将影响到城市运营的方方面面,成为城市运营商的新机遇。振聋发聩的时代先声里,我们听到了中国城市的发展号角!中国城市的发展,正交织着一个时代的希望!

  截至目前,行业内还未曾有过一个在真正服务于运营企业的沟通对话平台。我们将在本次大会现场,成立国内首个城市(镇)运营商联盟,囊括国内领先的运营企业,包含文旅、产城、城市更新、商业运营、物业服务、绿色科技、投资机构等多个维度的企业,同时将继续发挥中国网地产的媒体桥梁作用,搭建服务于产业链上下游企业的沟通、对话机制。

  同时,我们还将在大会现场揭晓第五届中国城市(镇)运营商百强企业名单。总结过去,表彰优秀。我们同样期望通过线下交流、线上平台传播,有力推动国内城市(镇)运营水平升级,真正实现中央倡导的新型城镇化、可持续发展的城镇化。

  中国互联网新闻中心(中国网)携手全联房地产商会于2014年创办了首届中国城市(镇)运营商大会,从“新常态、新思维、再出发”到“城镇协同、智慧发展”,大会迄今已成功举办了四届。在这个历程中,精瑞(中国)不动产研究院、志纲智库、博势智库等多家研究机构参与完成了国内首个城市(镇)运营商评价体系,并尽心竭力支持每届大会的圆满召开。

  2019年,中国的城市数量由建国初的30多个已经发展到现在的657个,城市化率由建国初的10.64%增长到59.58%,伴随着城镇化率快速提高,城镇的基础设施和居民生活得到显着改善,城镇化也已成为了推动中国经济发展的重要引擎。

  2019年的政府工作报告显示,优化区域发展的大格局已经形成,京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能,高标准建设雄安新区;落实粤港澳大湾区发展规划纲要,促进规则衔接,推动生产要素流动和人员往来便利化;同时将长三角区域一体化发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要。五大城市群的高质量发展,当之无愧的成为国家战略的重中之重。在城镇化发展过程中,能够有效地实现人口集聚,促进产业发展,提高农业人口就业率,这也给人口转移扶贫、产业扶贫等精准扶贫措施的落实创造了重要条件。

  在城镇化的过程中政府和企业都发挥了重要的作用,政府是主导力量,在推进城镇化建设中负责管好规划、管好服务、管好社会和管好环境。企业是关键主体,基础建设、医疗服务、教育服务等需要大量资金支持,同时要解决城镇化所带来的交通问题、民生问题、环保问题等,有赖城市运营商企业的积极参与。

  城市运营商企业要做新型城镇化的创新引领者,应着眼于城市发展的未来,以前瞻性的眼光,高品质高站位与政府共同谋划城市新、老区域的全面创新与开发改造,为城市和区域发展提供合理的解决方案,体现更多社会价值。 “2019中国城市(镇)运营商大会”旨在能为业界搭建起一个学习、交流的平台,总结国内实践的经验教训,树立样板,开启新思维,提升城市(镇)开发运营总体水平。

  再次感谢一直以来关爱和支持中国网、金吊桶论坛。中国网地产的朋友们,正是有了大家的支持和帮助,中国城市(镇)运营商大会才能持续举办。希望这个活动继续成为深具行业影响力与权威性的大会,也希望大家能够一如既往地支持中国网,支持中国网地产。



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